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Mensaje  MCGIVER el Miér Feb 11, 2009 4:12 pm

MCGIVER escribió:
Hola amigos y amigas : Soy un propietario de la nueva fase de nuestra urbanización y ante todo quiero poner de manifiesto la labor tan encomiable que habeis desarrollado los miembros de este foro hasta la fecha, si bien y a mi juicio la lucha por nuestros derechos no ha hecho mas que empezar.

Me gustaría informaros, por si alguien no lo sabe de los plazos de garantía que amparan a nuestras viviendas. La Ley 38/99 de Ordenación de la Edificación dispone como plazos de garantías los siguientes:

- 1 año para los elementos de terminación o acabados.
- 3 años para las instalaciones y otros elementos constructivos que afecten a la habitabilidad.
- 10 años para los elementos estructurales tales como cimientos, soportes, vigas, muros de carga ...etc.

Si bien todos estos plazos comienzan a contar a partir de la recepción de la obra.

En caso de que la vivienda tenga algún defecto y no sea subsanado de manera rápida y amistosa por la promotora, habría que dejar constancia por escrito de todos los defectos que se reclamen, bien en un listado en un escrito particular por duplicado, sellado y fechado por la promotora dentro de los plazos de garantía anteriormente citados, o bien en la hoja oficial de reclamaciones de la Junta de Andalucía, igualmente dentro de los anteriores plazos y si en un plazo de 10 DIAS HÁBILES, no nos contestaran de manera afirmativa y satisfactoria a nuestras peticiones por parte de la Promotora, dicha hoja de reclamaciones habría que tramitarla en el Servicio de Consumo de la Junta de Andalucía, sito en la C/ Cardenal Bueno Monreal nº 45 de Sevilla, o bien en el Ayuntamiento de Camas, si bien esta última opción no sería muy recomendable a mi juicio, por las posibles y presuntas relaciones de amistad, económicas, o de cualquier otra índole o bien por los intereses creados que pudieran presuntamente existir entre la promotora y el Ayuntamiento.

Estos serían los trámites a seguir para defectos sin importancia.

Por otra parte y teniendo en cuenta que los terrenos donde se alzan las edificaciones de nuestros pisos son de tipo arcilloso, deberiamos ser mucho mas precavidos (¿Os habeis fijado en las vallas perimetrales de obra que circundan la piscina y la pista de tenis de la primera fase? ¿ Y en las terrazas de los pisos bajos de la primera fase? ¡¡ Dan miedo ¡¡

Con los grandes avances técnicos de hoy en día, en principio no tendría que haber ningún tipo de problema, si la obra se ha realizado correctamente, y siguiendo estrictamente el Proyecto de obras, para el cual se ha obtenido la correspondiente licencia municipal. ¿ Lo habrá hecho así nuestra amada Promotora ? ¿ O bien lo habrán "presuntamente" construido de forma para ahorrarse algún dinerillo y aumentar así "presuntamente" sus ganancias?

Para evitarnos problemas dentro de unos años, los cuales podrían ser muy gravosos economicamente, es necesario y muy importante que sigais estas instrucciones:


- Durante los diez primeros años, en teoria no hay por que tener problemas, ya que la Ley de Ordenación de la Edificación exige un SEGURO DE RESPONSABILIDAD DECENAL, que cubre los defectos estructurales que comprometan directamente la seguridad del edificio, y sin este requisito la escritura pública de compraventa no sería inscribible en el Registro de la Propiedad, ahora bien, se admite pacto en contra, es decir que si se renuncia expresamente la escritura si sería inscribible, por lo que es muy importante que cuando vayais al Notario, le pregunteis expresamente por el seguro de responsabilidad decenal, y JAMAS, renuncieis a el.

Hay que ser muy precavidos, ya que si el Notario es el impuesto por la Promotora, probablemente y "presuntamente" pueda existir entre ambos algún tipo de relación o de intereses creados, repito "presuntamente", ya que la promotora envía a la Notaría multitud de viviendas para escriturar con las grandes ganancias que reporta hacia la notaría en cuestión este hecho, por lo que en teoría aunque el Notario lo pague individualmente cada propietario y legalmente deba asesorar jurídicamente y de forma imparcial a ámbas partes, ¿De parte de quien se pondrá? Bueno estos son pensamientos míos, y repito de todo lo expuesto anteriormente es de forma presunta.

- En segundo lugar sería de capital importancia que la Intercomunidad se constituyera lo más rápidamente posible y se tomaran las siguientes precauciones de cara al futuro: - Primero acudir al Registro Mercantil, para pedir una nota para ver quienes son los socios de la Promotora, ya que cuando todas las fases de la urbanización sean entregadas, mucho me temo que la Sociedad se disolverá, por lo que ya no se podrá exigir a nadie la responsabilidad, y así cuando menos sabremos que personas físicas la constituían, para exigir si fuera necesario y en última instancia las responsabilidades personales que legalmente pudieran existir.
- Segundo: Solicitar o bien en el Colegio de Arquitectos o bien en el Ayuntamiento copia del proyecto de obras, y una vez que lo tengamos en nuestro poder, contratar a un profesional ( o bien un arquitecto, o un perito independientes de la promotora ) para comprobar que la consctrucción se ha realizado cumpliendo el proyecto, y con los requisitos técnicos que una construcción requiere sobre terrenos arcillosos para no tener problemas y dejar constancia por escrito dentro del plazo de garantía que anteriormente cité de los defectos que puedan tener las zonas comunes, sobre todo la zona perimetral que es la que creo que nos va a dar problemas . Por cierto ¿ Os habéis fijado en el muro de la rampa del garaje de la segunda fase, que está justo encima de la piscina en forma de riñón? Está completamente agrietado, y como no se arregle va a ser muy peligroso bañarse, ya que cualquier desprendimiento caería directamente encima de las personas que estuvieran utilizando la piscina.
- En tercer y último lugar hay que solicitar que subsanen otros defectos de las zonas comunes, tales como los escalones de mármol, mucho de los cuales están picados, la solería de la rampa de acceso que está fatalmente terminada, y muchas de las lozas se mueven y se pueden desprender... etc. Si bien esto último ya no tiene tanta importancia como lo anteriormente expuesto, que repito ES DE VITAL IMPORTANCIA, realizar los pasos tal y como os lo he explicado.

Bueno, me despido, espero que esta información os sea de utilidad y que disfruteis de vuestras viviendas.

Un saludo.

McGiver.

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Re: ¡¡AHORA EMPIEZA LA LUCHA¡¡

Mensaje  Ricardoc3 el Miér Feb 11, 2009 5:05 pm

Hola:
Que tal?
Yo como propietario y vecino te doy la bienvenida y las gracias por el post.
Cuando lo termine de asimilar What a Face ya te contestare mas detenidamente.
No se por que me parece que te vas a llevar muy bien con "F" que tambien es vecino de tu fase tongue

Saludos Ricardo

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Re: ¡¡AHORA EMPIEZA LA LUCHA¡¡

Mensaje  propietario de la nueva f el Miér Feb 11, 2009 8:07 pm

Ante todo, bienvenido MCGIVER (yo tambien soy de tu fase)

Si.... Ricardo, dices bien, me parece que nos vamos a llevar bien ;-)

El problema es que lo he entendido todo a la primera affraid y lo conocía bounce (será deformación profesional)


Un saludo

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Re: ¡¡AHORA EMPIEZA LA LUCHA¡¡

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